L’investissement immobilier fait partie des investissements préférés des Français. L’immobilier est considéré par beaucoup comme un investissement sécurisé (en France) malgré les différentes crises économiques que nous avons connues.
Cependant, il est important de pouvoir calculer un rendement immobilier au plus proche de la réalité pour éviter les mauvaises surprises. Voyons dans cet article comment le calculer.
Les motivations
Peu importe l’investissement dans lequel vous vous lancez, il est important de se décider en toute connaissance de cause. Il s’agira donc de déterminer avec le plus de précision possible : ses dépenses, ses recettes, ses risques et voire même ses contraintes.
Il ne faut pas oublier que tout investissement correspond à un risque et il est naturel de chercher à minimiser le risque au maximum. En ce qui concerne l’investissement immobilier, le moyen connu pour minimiser les risques, c’est de calculer le rendement d’un investissement potentiel.
Admettons que vous avez le bien qui correspond à votre projet d’investissement locatif, avant de s’engager dans un achat, il faudra s’assurer du taux de rentabilité de ce dernier. Pour ce faire, Il sera nécessaire de commencer par calculer son coût global d’acquisition, puis estimer le chiffre d’affaire annuel (la recette de ce dernier). Par la suite, on calculera les charges annuelles. Cette succession d’étape nous permettra de calculer le rendement brut du bien, puis son rendement net. Enfin, nous pourrons calculer le cashflow, c’est-à-dire la trésorerie qu’il resterait.
Le coût d’acquisition
Il est relativement simple à calculer en fonction du type de bien que vous projetiez d’acquérir. Généralement il s’agit du coût du bien en lui-même, le coût des travaux le cas échéant et les frais de notaires associés. Si le bien sera loué en meublé, on pourra y ajouter les achats des différents mobiliers.
On peut résumer le coût global d’acquisition par :
Coût global = prix du bien + honoraires notaire + coût des travaux + coût des mobiliers
Le coût d’acquisition n’est pas un indicateur en lui-même, mais il est important de noter qu’il sera supérieur au coût négocié avec le propriétaire vendeur. En effet, on estime en moyenne que le coût global d’acquisition est entre 10% à 15% plus élevé que le montant du bien. Il est donc à prendre en compte lors de vos négociations.
Le chiffre d’affaire
Lorsqu’on propose un bien à la location, le service vendu est généralement unique : la mise à disposition d’un bien en contrepartie. Cela nous facilite grandement le calcul du chiffre d’affaire.
La formule du chiffre d’affaire est la suivante :
Chiffre d’affaire (annuel) = montant du loyer (annuel) x 12
Vous pouvez bien évidemment adapter la formule si vous louez au trimestre, semestre ou à l’année.
Rentabilité brute
Le coût d’acquisition du bien ainsi que le chiffre d’affaire annuel nous permettent de calculer la rentabilité d’un bien.
Il s’agit du ratio suivant (qu’on ramènera en pourcentage) :
Rentabilité brute = (C.A. / Coût d’acquisition) * 100
La rentabilité brute est un indicateur très important à prendre en compte lors de votre recherche d’un bien. Elle est le premier indicateur à calculer et vous fera gagner du temps lors de vos recherches. Si le taux de la rentabilité brute calculé est trop faible (<6%), alors il sera préférable de reprendre ses recherches pour se tourner vers un autre bien.
En moyenne, il convient de dire qu’un taux de rentabilité brute situé entre 8% et 12% correspond à un taux intéressant pour investir. Cependant, nous vous déconseillons fortement d’investir dans un bien dont le taux de rentabilité serait inférieur à 6%. En dessous de ce pourcentage, il ne sera pas évident (mais pas impossible) de s’assurer un rendement net intéressant.
Les charges annuelles
Pour estimer ses charges annuelles le plus justement possible, il sera important de prévoir des estimations au plus proche de la réalité. Dans le cas contraire, le taux calculé risquerait d'être faussé.
Parmi les charges annuelles, on pourra recenser :
- Les charges de copropriétés
- La taxe foncière
- Les honoraires comptables
- L’assurance propriétaire non occupant
- Le montant des intérêts de crédit ainsi que son assurance (s’il y en a un)
- Le montant des vacances locatives : la vacance locative correspond à une période dans l’année où le bien ne serait pas louer. Par exemple, en LMNP, les vacances d’été peuvent être des vacances locatives car le bien ne sera pas loué par un locataire
- Les taxes additionnelles
L’ensemble de ces charges nous permettrons d’estimer le montant total des charges relatif à l’acquisition de ce bien. Il s’agit de charges fixes et incompressible.
Rentabilité nette
Nous avons désormais toutes les variables pour calculer notre rentabilité nette. Mais avant cela, on peut calculer le profit lié à l’investissement, cela correspond finalement au bénéfice annuel du bien en question :
Bénéfice = C.A. - Charges annuelles
Enfin, nous pouvons calculer notre rentabilité nette :
Rentabilité net = (bénéfices (annuel) / coût d’acquisition) * 100
On considère qu’un investissement immobilier est intéressant si le rendement net est supérieur à 4%. Cependant, certains investisseurs arrivent à avoir des biens immobiliers avec des rendements allant jusqu’à 20% !
Cash-flow
Beaucoup d’investisseurs immobiliers se basent également sur le Cash-flow avant d’investir en immobilier. Mais comment se diffère-t-il de la rentabilité nette ?
D’après le Larousse, le Cash-flow désigne la marge brute d’autofinancement. Cela reviendrait à mesurer si le bien peut « s’autofinancer » lui-même ou non.
Le cash-flow ne prend pas en considération le coût d’acquisition, mais seulement les flux de trésorerie sur une année. Il n’a de sens que s’il y a un crédit à rembourser, car le capital du crédit n’est pas une charge en lui-même. Cependant, s’il n’y a pas de crédit, le cash-flow correspond simplement au bénéfice annuel.
La formule à appliquer pour estimer son cash-flow est la suivante :
Cash-flow (annuel) = bénéfices (annuel) - montant du capital du crédit (s’il y en a un)
Note : il est important de prendre en compte que si le cash-flow est négatif, cela signifiera que votre investissement vous fait perdre de l’argent.
Exemple
Prenons un exemple concret afin de se faire une idée sur la viabilité d’un investissement immobilier.
Dans notre exemple, nous avons les éléments suivants :
- Un bien vendu à 137,000 €,
- Des frais de notaires de 13,015 €,
- Des travaux estimés à 4,600 €,
- Un loyer mensuel de 750 €,
- Des charges de copropriétés mensuelles de 100 €,
- Une taxe foncière de 500 €
- Une assurance propriétaire de 150 € à l’année,
- On considère que c’est via une SCI, donc des honoraires de 800 € (TTC).
Le coût d’acquisition est de :
Coût d’acquisition : 137,000 + 13,015 + 4,600 = 154,615 €
Le chiffre d’affaire annuel est de :
C.A. = 750 * 12 = 9,000 €
La rentabilité brute est donc de :
Rentabilité brute = 9,000 / 154,615 = 5,82 %
5,82% reste tout de même un ratio intéressant, tout dépendra du rendement net.
Les charges correspondent à :
Charges annuelles = (100 * 12) + 500 + 150 + 800 = 2,650 €
Ce qui permet de calculer le bénéfice :
Bénéfice = 9,000 - 2,650 = 6,350 €
Et pour finir, le rendement net :
Rentabilité nette = 6,350 / 154,615 = 4,10 %
Une rentabilité nette à 4,10% est un bon rendement d’investissement. Cela signifie que pour 100€ investi, nous récupérons chaque année 4,10€. Autrement dit, la somme investie dans l'acquisition de ce bien sera rentabilisée au bout de 25 ans (sans prendre en compte le fait que la valeur du bien aura certainement augmenté entre temps).
N’hésitez pas à nous solliciter si vous avez la moindre question au sujet du calcul de la rentabilité du bien qui vous intéresserait, nous sommes là pour vous accompagner.
